Размен квартир - это непростая задача. Для того, чтобы подобрать варианты, угодные всем участникам операции, необходимо приложить много усилий. Именно поэтому сделки по размену недвижимости, в том числе и квартир, считаются сложными.

Предложения по обмену квартирами могут быть различными. Для некоторых семей размен является единственным выходом, после развода или когда взрослым детям нужно собственное жилье. Другие же, наоборот, желают улучшить свои жилищные условия (например, обменяв однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой).

Теоретически, все должно быть очень просто: есть две стороны, стремящиеся обменять свои квартиры, и казалось бы, что сделка должна быть взаимовыгодной.

Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд. Поскольку зачастую бывает сложно найти именно тот идеальный вариант обмена квартирами, который подходит всем участникам сделки. Даже если найден подходящий вариант, все равно кому-то из участников нужно будет идти на компромисс.

Кроме того, стоимость квартиры для собственника может оказаться переоцененной - и это далеко не редкость. Так, за одну трехкомнатную квартиру не всегда можно получить три однокомнатных в размен.

Бывают также ситуации, когда одна сторона либо владелец одной из долей, не желает расселяться, поскольку не нравится ни один из предлагаемых вариантов. Или, напротив, имеют место ситуации, когда одна из сторон не хочет выезжать.

Что же делать в этих ситуациях? Существует несколько советов, о которых вы сможете узнать в данной статье. В том числе будут рассмотрены основные юридические моменты, которые необходимо учитывать при размене квартир в Москве.

Иногда собственники квартир решают обменяться имуществом, чтобы улучшить свои жилищные условия. В таком случае, могут быть предложены два варианта размена: равноценный и неравноценный. Равноценный обмен происходит тогда, когда квартиры имеют одинаковую рыночную стоимость. Никто из участников не будет выигрывать или проигрывать, нет необходимости платить за дополнительную площадь, в связи с чем нет риска чувствовать себя в невыгодном положении. Оценка здесь осуществляется исходя из их рыночной стоимости, а не из-за местоположения или размера.

В то время как, неравноценный обмен предполагает доплату от владельца квартиры меньшей площади. Доплату можно внести не только деньгами, но также предложить гараж или участок за городом. Здесь, ключевым фактором также является оценка жилья. К сожалению, не все собственники предоставляют корректную оценку квартиры, что часто приводит к проблемам уже после заключения договоренности. Также возможен случай, когда при обмене квартиры подобранный вариант несоответствует требованиям. Например, трехкомнатная квартира заменена на две однокомнатные и комнату в коммуналке. В таком случае, один из участников обмена может оказаться в невыгодной позиции.

Как правильно оценить свою квартиру? В этом случае, профессионалы, такие как агентства недвижимости могут оказать большую помощь. Стоимость квартиры определяется не только ее площадью, но также местоположением, инфраструктурой, материалом постройки и другими факторами. Таким образом, без подробного изучения рынка и навыков, выставить точную оценку довольно сложно.

Если владелец квартиры отказывается заселяться в новое жилье, то решение данной проблемы зависит от того, приватизирована ли квартира или нет.

Квартира, которая находится в вашей собственности (т.е. является приватизированной), будет размениваться через альтернативную сделку. Это означает, что одновременно нужно найти покупателя и вариант квартиры (квартир), которую вы будете приобретать одновременно с продаваемой. Затем заключаются договоры купли-продажи объектов.

Никто не может принудить владельца доли собственности выехать из квартиры, но вы можете продать свою долю. Если, например, жена хочет выехать от бывшего мужа, а супруг не хочет менять квартиру, решение может быть простым: жена продает свою долю, а бывший муж остается в прежней квартире с новыми соседями. Единственно, что нужно сделать - предложить купить долю остальным собственникам квартиры (например, мужу) и, в случае их отказа, искать других покупателей. Однако стоимость доли будет гораздо меньше стоимости квартиры, состоящей из долей.

В идеале схема продажи может быть проще: вы выгодно продаете уже имеющееся жилье и на вырученные деньги приобретаете одну или несколько квартир (с доплатой, без нее, в ипотеку).

Несмотря на кажущуюся простоту, лучше все-таки подстраховаться и доверить юридическое сопровождение сделки агентству по недвижимости.

Если вы проводите сделку самостоятельно, то обратите внимание на следующие моменты:

• Кто продает квартиру (если это люди низкого социального статуса, то стоит насторожиться);
• Продавалась ли квартира в течение последнего времени (если часто и за короткий период - лучше отказаться от такого варианта: исключения бывают, но подтвердить это можно только проверив);
• Есть ли у квартиры обременение (рента с пожизненным содержанием или арест имущества);
• Если в квартире прописаны граждане, не желающие оттуда выписываться или временно отсутствующие, это также является препятствием для продажи. Не ущемлялись ли права несовершеннолетних при приватизации.

Это далеко не полный перечень того, на что следует обратить внимание. Однако без профессионалов юридическая чистота квартиры не может быть подтверждена.

Также обязательно фиксируйте в письменном виде договор и все условия сделки (например, о доплате) и лучше заверяйте их у нотариуса.

Обратите внимание, что в последнее время эффективность традиционных источников рекламы (объявления на специализированных порталах «ЦИАН», «АВИТО», «Из рук в руки») упала. Результативнее оказывается «местная реклама» - листовки на дверях в подъезде или на придомовой доске объявлений, посты в «районных» группах в соцсетях, сарафанное радио с вовлечением консьержа или соседей.

Обмен неприватизированной квартиры

Обмен неприватизированной квартиры является сложным процессом. Существует несколько причин, которые могут помешать его проведению:

1. Согласие всех проживающих и зарегистрированных граждан в квартире на размен является обязательным условием для его проведения. В случае, если кто-то из них не согласен, возможен принудительный обмен через суд, но это выгодно далеко не всем участникам процесса. Сторонники размена теряют много времени, ожидая решения суда, а противники и вовсе не участвуют в подборе вариантов.
2. В случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние и/или недееспособные граждане, требуется получить на размен согласие органов опеки и попечительства. Если права указанных граждан будут нарушены, то получить разрешение на обмен невозможно. Дается две недели на получение ответа от органов опеки с момента подачи заявки.
3. Осуществить обмен неприватизированной квартиры можно только на аналогичный объект недвижимости, что значительно увеличивает сложность поиска подходящих вариантов. Сегодня всего около 20% квартир сдаются по социальному найму, поэтому жильцам становится очень трудно выбрать из довольно ограниченного числа вариантов те, которые устроят всех жильцов.
4. Даже если жильцы согласны на обмен, владельцы недвижимости могут отказать в проведении данной операции. Для получения официального ответа о согласии или отказе, требуется предоставить оригиналы договоров об обмене жилыми помещениями наймодателям. Срок ожидания ответа - 10 дней с момента обращения.

Жилищный кодекс РФ устанавливает критерии отказа в обмене неприватизированной квартиры. Обмен невозможен, если жилье признано непригодным для проживания, принято решение о сносе дома, производится капитальный ремонт с перепланировкой, право пользования жильем оспаривается в суде и т.д. В случае необходимости обжалуйте решение в суде.

Если был получен положительный ответ на запрос об обмене, то нужно заключить новые договоры по соцнайму в течение 10 дней. В редких случаях агентства предлагают ускоренную процедуру приватизации за счет компании.

Существуют многочисленные сложности при обмене неприватизированной квартиры, поэтому рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам. Сотрудничество с риелтором позволит избежать дополнительных расходов и головной боли, связанной с беготней по разным учреждениям. Обращение к агентству недвижимости предотвратит мошенничество и обман со стороны третьих лиц, а также позволит снизить возможные риски и неприятности.

Фото: freepik.com