Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?

В наше время мало кто живет все свою жизнь в одном месте, особенно это актуально для жителей Москвы. Этот город предъявляет своим жителям особые условия, которые заставляют искать новые варианты жилья. Молодые семьи, приобретающие свою первую квартиру, часто понимают, что в будущем им придется искать более подходящий вариант жилья, если они не хотят жить в небольшой квартире на большом удалении от работы. Растущие семьи зачастую переезжают в другой район, ближе к школе или тренировкам детей, и нуждаются в дополнительной комнате.

С другой стороны, когда дети становятся взрослыми, родители могут решить обменять свою квартиру на более маленькую, чтобы получить дополнительный заработок или же чтобы разъехаться по разным адресам с молодыми семьями. Таков особенный круговорот жилья в Москве, который обусловлен ее особыми условиями недвижимости.

Как организовать обмен квартирами с доплатой?

Первым вопросом, который возникает у тех, кто решает обменять свою квартиру, является: «С чего начать?». Опытные участники рынка недвижимости всегда советуют начать с поиска риэлтора, чтобы избежать рисков, связанных с самостоятельной проведением сделки. Каждый год почти 400 сделок с недвижимостью оказываются недействительными.

Организация самостоятельного поиска квартиры потребует значительных усилий и знаний, а также времени. Вам придется освоить информацию о текущих предложениях на рынке, осуществлять ежедневный мониторинг и готовиться к сложным переговорам. Однако даже если вы решите самостоятельно провести сделку, это не принесет экономии, поскольку грамотный риэлтор знает цены на квартиры и не допустит переплаты.

Как можно организовать обмен квартир с доплатой? Существует два основных способа:

1. Договор мены. Этот способ используется редко – менее 3% процентов обменов квартир осуществляются через договор мены. Для этого нужно найти человека, который захочет обменяться квартирой с вами, при этом вам должна понравиться его квартира. В большинстве случаев это происходит при родственных обменах.
2. Договор купли-продажи. Этот способ является основным способом обмена квартир с доплатой. При использовании данного способа необходимо продать свою квартиру и купить другую, которую вы выберете. Такая сделка называется альтернативной. Для ее осуществления нужно выполнить следующие шаги:
   1. Найти агентство недвижимости и пройти консультацию с экспертом;
   2. Получить информацию о возможных вариантах, доплате и других расходах;
   3. Подготовить квартиру к продаже;
   4. Продать свою квартиру и купить новую;
   5. Проверить юридическую «чистоту» квартиры и коммунальные долги;
   6. Подготовить документы для банка (если потребуется).
   Необходимо понимать, что процесс обмена квартирами может включать в себя несколько этапов и звеньев. Это показывает объем работ, которые должно осуществить агентство недвижимости, и отражается на стоимости услуг.

В Москве обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную может проходить по разным условиям. Как и в других столицах мира, в Москве есть различное ценовое районирование. Например, если однокомнатная квартира находится в Центральном административном округе, то ее можно обменять на большую с возможной компенсацией от покупателя, в зависимости от района и качества жилья. Обмен квартиры внутри ЦАО будет крайне индивидуальным и зависит от каждой конкретной квартиры.

Если вопрос продажи и покупки квартир относится к одному ценовому сегменту, то размер доплаты может быть более предсказуемым. Например, если нужна квартира в том же районе, то размер доплаты составит разницу в квадратных метрах, умноженную на понижающий коэффициент. Обычно это от 1 миллиона рублей в старой Москве. Однако, вторичный рынок показывает, что стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем этот же показатель для двухкомнатной (при прочих равных условиях), что требует учитывать этот фактор.

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную осуществляется по аналогичной схеме. Большие квартиры в одном ценовом сегменте, как правило, требуют доплаты, которую можно рассчитать исходя из количества дополнительных квадратных метров. Поиск квартиры может занять время, т.к. большие квартиры в меньшем количестве участвуют в обороте недвижимости. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную составляет от 700 тысяч рублей, а на четырехкомнатную - от 1300 тысяч рублей. Стоит учесть, что эти начальные цифры указаны для обменов в так называемых "хрущевках", а поиск 4-х комнатной "хрущевки" достаточно сложен. Конечная стоимость зависит от многих факторов и может быть более индивидуальной.

Тема нашей статьи – обмен большой квартиры на несколько маленьких. Если у вас есть 3-х или 4-х комнатная квартира, то вы можете попытаться обменять свою собственность на две однокомнатные квартиры без прибавки денег, но скорее всего придется пожертвовать уровнем района. Если вы желаете получить большие площади при обмене и удержать или повысить уровень района, то без прибавки денег не обойтись. Нахождение размера доплаты в данном случае достаточно сложно, так как обменные условия усложняются. Например, если вы решили обменять трехкомнатную «хрущевку», готовьтесь к существенной прибавке. Относительная разница в цене для больших квартир будет больше, чем разница для маленьких. Таким образом, продать трехкомнатную «хрущевку» можно недорого, а купить дорого однокомнатную квартиру из-за того, что она всегда востребована и стоит дорого. Эти факторы необходимо учитывать при оценке своих возможностей.

В случае обмена одной большой квартиры на две меньшие, вы должны будете заключить три договора: на продажу большой квартиры и на покупку двух меньших. Это увеличит задачи перед риэлторским агентством и, соответственно, на цены услуг агентов – она возрастет на 1,3-1,6%.

Фото: freepik.com