Спор между ИП и учреждениями Минобороны из-за ворот, мешающих проезду к магазину

Он указал, что судам необходимо проверить правомерность формирования земельного участка, предназначенного для эксплуатации здания магазина, за счет участка, находящегося в федеральной собственности, относящегося к зоне с особыми условиями использования территории

Один из экспертов не согласился с выводом ВС о том, что если истец при приобретении здания магазина и оформлении права аренды на земельный участок знал о существовании препятствий в его пользовании, то обращаться об устранении нарушений по ст. 304 ГК РФ он не может, – это противоречит правовой природе негаторных требований. Второй заметил, что, исходя из анализа судебных актов, истец не представил в материалы дела заключение кадастрового инженера, кроме того, не была назначена судебная землеустроительная экспертиза, хотя само заявленное требование обязывает к этому.

Верховный Суд опубликовал  Определение   № 310-ЭС23-435 от 30 мая по  делу   № А09-10734/2021, в котором разобрался, могут ли предпринимателю мешать ворота и ограждения Минобороны, если они появились до того, как он приобрел магазин на территории, используемой в том числе для нужд Вооруженных Сил РФ.

В 1999 г. нежилое одноэтажное здание, ранее принадлежавшее Министерству обороны, было реализовано на торгах как высвобожденное федеральное военное имущество. В договоре купли-продажи указывалось, что здание расположено на публичном земельном участке, границы которого подлежат уточнению. 14 апреля 2003 г. Брянская городская администрация заключила с покупателем здания договор аренды земельного участка на срок до 1 апреля 2052 г. Участок был поставлен на кадастровый учет 6 апреля 2004 г. под кадастровым номером 32:28:0032507:2. В 2019 г. права и обязанности арендатора земельного участка в связи с приобретением здания в собственность перешли к индивидуальному предпринимателю Андрею Исакову.

Арендованный предпринимателем земельный участок граничит с земельным участком, который 28 апреля 2004 г. был поставлен на государственный кадастровый учет под кадастровым номером 32:28:0032507:3. 15 июня 2004 г. на него было зарегистрировано ранее возникшее право собственности РФ, а 8 декабря 2017 г. участок передан в постоянное (бессрочное) пользование ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ. Участок имеет вид разрешенного использования «обеспечение обороны и безопасности». По договору безвозмездного пользования от 30 января 2020 г. Управление передало ФГБУ «Центральное жилищно-коммунальное управление» Министерства обороны РФ для осуществления уставных целей недвижимое имущество, при этом земельный участок с кадастровым номером 32:28:0032507:3 имеет металлические въездные ворота, находящиеся в фактическом владении и под военизированной охраной этого Учреждения.

В ноябре 2021 г. Андрей Исаков, опираясь на положения ст. 304 и 305 ГК и п. 2 ст. 62 ЗК РФ, обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к Центральному территориальному управлению имущественных отношений МО РФ и Учреждению. Предприниматель сослался на то, что граница между участками фактически проходит по центру ворот, через которые осуществляется въезд на территорию Управления и Учреждения, то есть ворота и ограждение частично располагаются на арендуемом истцом участке. При этом ворота и прилегающее к ним ограждение ответчиков мешают истцу организовать заезд на территорию, прилегающую к принадлежащему ему магазину, для разгрузки товара.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд, сославшись на ст. 304, 305 ГК, ст. 60, 62, 76 ЗК, а также разъяснения, приведенные в  Постановлении   Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в  Информационном письме   Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», обязал Учреждение осуществить перенос въездных ворот с территории земельного участка истца за пределы его границ. Суд исходил из того, что надлежащим ответчиком по иску является Учреждение, поскольку именно оно фактически использует спорные ворота, осуществляет охрану участка и контрольно-пропускной режим; правовых оснований для размещения ворот на участке, предоставленном истцу в аренду, у Учреждения не имеется, поэтому оно должно устранить допущенное нарушение прав предпринимателя.

Поскольку апелляция поддержала выводы первой инстанции, а суд округа согласился с ними, Учреждение обратилось в Верховный Суд РФ. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 ГК. Выбор способа защиты принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами, и вместе с тем он предопределяется правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, с учетом характера нарушения и фактических обстоятельств дела. Способ защиты права собственности и иных вещных прав, предусмотренный ст. 304 и 305 ГК, направлен на устранение нарушений прав собственника или иного законного владельца, не связанных с лишением владения, в том числе на защиту прав арендатора в отношении имущества, переданного ему в аренду собственником, от незаконного посягательства иных лиц. Следовательно, арендатор, получивший земельный участок во владение по воле уполномоченного публичного органа на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск, который подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему как собственником участка, так и иными лицами, в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором. В таких делах обязательно участие арендатора и арендодателя (п. 3 Информационного письма ВАС РФ № 153).

Таким образом, указал Суд, в силу приведенных норм, а также в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 45 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22, предприниматель, заявляя требование об обязании ответчиков перенести ворота с арендованного у муниципального образования земельного участка с целью организации деятельности магазина, в том числе для стоянки автомобилей сотрудников и посетителей, должен доказать, что действиями ответчиков, не связанными с лишением владения, нарушается законное владение истца, а суд – установить, имеется ли нарушение таких прав, кто является нарушителем, возможно ли восстановление прав, которые истец считает нарушенными, и каким образом.

Однако, заметил ВС, суды при рассмотрении настоящего спора в нарушение требований ст. 71, 168 и 170 АПК указанные обстоятельства не исследовали, в том числе не проверили имеющие существенное значение для правильного разрешения спора доводы ответчиков и Минобороны о формировании земельного участка, предоставленного предпринимателю в аренду, с нарушением требований земельного законодательства, без учета того, что ворота, которые истец просит перенести, были возведены на федеральном земельном участке в целях охраны военного объекта в 1975 г., через них организован пропускной режим на территорию, используемую в интересах Вооруженных Сил РФ.

Земельный участок под зданием бывшего военторга (высвобожденного федерального имущества) был поставлен на кадастровый учет 6 апреля 2004 г., а участок, находящийся на праве постоянного (бессрочного) пользования у Управления, поставлен на учет 28 апреля того же года. При этом участок под зданием магазина сформирован таким образом, что его граница проходит посередине ворот, находящихся в федеральной собственности.

Согласно п. 4 ст. 69 ЗК в редакции, действовавшей в период постановки на кадастровый учет участков, при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении. В соответствии с положениями п. 2 ст. 19 Закона о государственном земельном кадастре (действовавшего в указанный период) и ст. 17 Закона о землеустройстве (в редакции, действовавшей в тот же период) межевание объекта землеустройства включает в себя в том числе работы по определению границ объекта землеустройства на местности и их согласование со смежными землепользователями. Как указывают ответчики и Минобороны, границы земельного участка под зданием магазина не были согласованы со смежным землепользователем. «С учетом приведенных норм судам необходимо было проверить правомерность формирования земельного участка, предназначенного для эксплуатации здания военторга, за счет участка, находящегося в федеральной собственности, относящегося к зоне с особыми условиями использования территории – обеспечение обороны и безопасности – и занятого федеральным имуществом, и установить возможность переноса спорных ворот, через которые осуществляется единственный проезд на охраняемую территорию военного объекта», – указывается в определении.

Как заметил ВС, суды не учли, что предпринимателю при приобретении здания магазина в 2019 г. и оформлении права аренды на земельный участок было известно о существовании данных ворот, примыкающих к зданию магазина, и о возможности проезда к задней части здания только через эти ворота. Доказательств обращения по спорному вопросу к арендодателю предприниматель не представил. «Судебная коллегия также считает, что суды, признав надлежащим ответчиком по иску Учреждение и обязав последнего осуществить перенос ворот, не учли, что Учреждение не размещало указанные в иске ворота, не является обладателем вещных прав на ворота и смежный участок, оно не вправе распоряжаться данными воротами, в том числе переносить их на иное место. Используемый Учреждением федеральный земельный участок закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за Управлением, которое в силу пункта 13 его Устава вправе распоряжаться с согласия собственника имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации», – отмечается в определении.

Кроме того, как пояснили представители Управления и Учреждения, предприниматель беспрепятственно проезжает через ворота к принадлежащему ему зданию, ответчики не чинят препятствия в пользовании данным объектом, заметил Суд. Доказательств обратного в материалы дела не представлено и представителем предпринимателя данный довод не опровергнут, а суды не исследовали наличие со стороны ответчиков противоправных действий, реальный характер чинимых препятствий либо наличие реальной угрозы нарушения права истца. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

В комментарии «АГ» адвокат АП г. Москвы, МГКА «Горбачев и партнеры»  Анастасия Иванова   посчитала, что ВС РФ фундаментально подошел к исследованию спора и исправил ошибки нижестоящих инстанций, которые удовлетворили требования предпринимателя лишь на том основании, что был установлен факт использования земельного участка истца путем размещения спорных ворот, при этом, исходя из анализа судебных актов, в материалы дела истец не представил заключение кадастрового инженера; кроме того, не была назначена судебная землеустроительная экспертиза, хотя само заявленное требование обязывает к этому.

Фактически вопрос о границах земельных участков, об их расположении и месте нахождения ворот судами не исследовался, в связи с этим при учете возражений ответчиков ВС РФ справедливо отметил, что в данном случае важно установить сначала правомерность и правильность формирования земельного участка истца и только потом исследовать вопрос о правомерности размещения ворот и о реальном нарушении прав предпринимателя, указала адвокат.

Вместе с тем, заметила она, Суд акцентирует внимание не только на недоказанности реального нарушения субъективного права истца, но и на давности возведения ворот (1975 г., то есть задолго до покупки магазина), осведомленности предпринимателя на дату приобретения здания магазина о существовании спорных ворот. «На мой взгляд, совокупность названных обстоятельств, которые отметил ВС РФ, вероятно, негативно отразится на исходе данного дела для истца при новом рассмотрении спора, поскольку может стать самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска предпринимателя, как зачастую бывает, например, по делам о сносе самовольной постройки», – отметила Анастасия Иванова.

Адвокат Московской городской коллегии адвокатов Александр Данилов посчитал, что, исходя только из текстов судебных актов, то есть без исследования материалов дела, он может оценить судебный акт скорее отрицательно, чем положительно. Он пояснил, что Верховный Суд при удовлетворении кассационной жалобы согласился с доводами ответчиков о том, что границы земельного участка под зданием магазина не были согласованы со смежным землепользователем. При этом из текста судебных актов нижестоящих инстанций следует, что этот вопрос поднимался судами на обсуждение и устанавливалось, что спора о границах земельных участков между сторонами не имелось. «В связи с этим можно сделать вывод, что доводы о несогласии с границами земельного участка фактически заявлены только в жалобе в Верховный Суд. При этом Суд рассмотрел эти доводы и проигнорировал противоположную позицию, которую занимали ответчики на протяжении трех инстанций», – указал он.

Александр Данилов также не согласился с тем, что если истец при приобретении здания магазина в 2019 г. и оформлении права аренды на земельный участок знал о существовании препятствий в его пользовании, то обращаться об устранении нарушений по ст. 304 ГК РФ он не может. Это противоречит правовой природе негаторных требований, посчитал эксперт.

Марина Нагорная