«На рынке перегрев»: зачем ужесточили льготную ипотеку и как это повлияет на россиян

Правительство РФ планирует увеличить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15 до 20%, а также субсидии банкам по таким кредитам. Почему принимается именно такое решение, а не повышается ставка, охладит ли это рынок недвижимости, – в материале «Татар-информа».

Правительство планирует ограничить ипотечное кредитование с господдержкой, которое продолжает расти высокими темпами. Как сообщил «Ведомостям» знакомый с обсуждением источник, первоначальный взнос планируется увеличить с 15 до 20%, а также снизить на 0,5 процентного пункта (п. п.) предельной величины субсидии кредитным организациям.

Татарстан – один из регионов, где бурно развивается льготная ипотека, что в свое время привело к существенному подорожанию недвижимости, в частности, в Казани. При увеличении первоначального взноса с 15% до 20% людям, желающим приобрести квартиру, придется сложнее.

Возможно, что многие семьи, которые захотят получить в ближайшую время ипотеку, будут вынуждены прибегать к потребительскому кредиту, чтобы собрать на взнос. Но в таком случае жилье окажется существенно дороже.

«Эта разница ляжет на заемщиков», – заявил «Татар-информу» доктор экономических наук, профессор Казанского федерального университета Игорь Кох.

Основной инструмент льготной ипотеки – залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, сообщил «Татар-информу» начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий . В Татарстане за 7 месяцев 2023 года объем таких кредитов составил в Татарстане 41,3 млрд рублей, всего за этот период было заключено 8,4 тыс. договоров, в среднем – 4,9 млн рублей на человека.

По мнению экспертов, Центральный банк России беспокоится о рисках на ипотечном рынке, на котором наблюдается «перегрев». Среди ключевых рисков отмечается несбалансированность рынка недвижимости и продолжающееся увеличение стоимости жилья. В связи с этим власти хотят привести спрос в соответствие с темпами роста предложения, сбалансировать рынок и снизить риски роста цен.

Максим Осадчий пояснил «Татар-информу», что отклонение льготной ставки от рыночного значения банкам компенсирует государство.

Банки выдают кредиты по сниженным ставкам, например, по льготной – под 8% годовых. При этом получают возмещение от государства на сумму недополученных процентов до ключевой ставки (сейчас – 12%), увеличенной в среднем на 3 п.п.

То есть банк получает субсидию от государства из расчета 7% годовых, а не 3,5%, как до повышения ключевой ставки на 350 базисных пунктов.

Таким образом, нагрузка на бюджет выросла в два раза. И это — в условиях огромного дефицита федерального бюджета — 2,8 трлн рублей за 7 месяцев 2023 года, отметил аналитик.

В марте 2022 года через 2 недели после повышения ключевой ставки с 9,5% до 20% (28 февраля 2022 года) была повышена и льготная ставка. Однако после повышения ключевой ставки 15 августа с 8,5% до 12% льготная ставка остается на прежнем уровне – 8%.

«Ожидания повышения льготной ставки подхлестывают спрос на льготную ипотеку и, тем самым, способствуют росту государственных субсидий. Ужесточение условий кредитования ослабит спрос на ипотеку со стороны наименее обеспеченных слоев населения, что будет способствовать снижению рисков этого сегмента кредитного рынка», – сказал «Татар-информу» Осадчий.

Напомним , программу ипотеки с господдержкой запустили в 2020 году по поручению Президента России Владимира Путина . Ее может взять любой гражданин России при покупке квартиры или дома у застройщика либо под покупку земли ИЖС и строительство частного дома. Максимальная сумма — 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей в остальных регионах России.

Летом текущего года Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин допустил завершение программы льготной ипотеки в России на действующих условиях после 1 июля 2024 года. Выступая в Совете Федерации, он заявил, что лимит средств из бюджета на субсидирование ставки по льготной ипотеке на новостройки может закончиться в 2023 году. И что в последующем, скорее всего, придется добавить объем льготного финансирования.

Эксперты полагают, что «перегретый» рынок недвижимости необходимо оздоровить. Впрочем, они сомневаются, что эти меры действительно помогут. Спрос за счет действующих ипотечных программ все равно будет высоким. Единственное, потенциальных заемщиков поставят в несколько жесткие условия.

«Не думаю, что охлаждение рынка будет настолько существенным, чтобы о нем можно было серьезно рассуждать», – заявил «Татар-информу» Игорь Кох.

По мнению собеседника агентства, эффективным было бы повышение ставок по льготным и ипотечным программам, а также частичное или полное сворачивание программ. Однако по этому пути Правительство не может пойти по социально-политическим соображениям.

По мнению Коха, льготные ипотечные программы действительно очень сильно разгоняют цены на жилье. В результате получается, что человек вроде бы берет ипотечный кредит под низкую ставку, а ежемесячные платежи точно такие же — за счет того, что заемщик платит большую цену за само жилье.

Все эти льготные программы не столько помогают малообеспеченным или молодым семьям, хотя и это тоже есть, их суть в том, что они помогают строителям, девелоперам продавать построенное жилье. Льготные ипотечные программы действуют при приобретении первичного жилья, напомнил эксперт.

«На вторичном рынке таких программ нет, потому что они не приведут к притоку денег строителям. Льготная ипотека нацелена на поддержку строительной отрасли прежде всего», — отметил он.

Ужесточение условий по льготной ипотеке никак не повлияет на рынок недвижимости, считает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

«Вообще никак не повлияет, — категорично утверждает эксперт. — Во-первых, 5% никогда никого не пугали. А во-вторых, условия по вторичному сектору менее выгодны, поэтому первичное жилье всегда будет в приоритете».

По словам Гизатовой, первичное жилье, как правило, покупают по программам льготной ипотеки. «Одна льгота подгоняет другую, соответственно, цены на первичку дороже, чем на вторичку. Но в связи с тем, что ставка на новое жилье ниже, заемщики выбирают именно его», — поделилась мнением собеседница агентства.